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[推荐]地产行业动态跟踪报告:单月销售降幅扩大,投资端呈现韧性

2019-07-11    来源:威海凤凰湖

事项:

国度统计局公布2018年前11月天下房地产开发投资及发卖数据,1-11月天下房地产斥地投资额同比增长9.7%,新开工同比增长16.8%;商品房销售面积同比增进1.4%,销售额同比增添12.1%。

平安概念:

投资泛起韧性,估计增速将慢慢回落。2018年1-11月房地产投资同比增加9.7%,与前10月增速持平;其中11月单月投资同比增进9.3%,较10月上升1.6个百分点,投资团体泛起韧性。我们以为投资短期维持高位一方面为土地采办费照旧为强撑持,另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。瞻望2019年,土拍降温叠加楼市下行将带来拿地新开工缩短,预计地产投资增速将高位回落。

单月销售降幅扩大,调整或一连至2019Q2-Q3。2018年前11月全国商品房销售面积同比增加1.4%,发卖额同比增进12.1%,增速较前10月下降0.8个和0.4个百分点;个中11月单月发卖面积同比下降5.1%,一连3个月负增加,降幅较10月扩大2个百分点。单月销售均价8778元/平,环比升2.8%,回响一二线推盘加快及三四线陆续降温趋势。对比前三轮周期,单月发卖面积负增加凡是继续8到13个月,经验数据来看本轮下行周期或陆续至2019Q2-Q3。瞻望2019年,张望感情下估计一二线楼市仍将接连低位盘整,而三四线将步入调整通道,估计2019年全国销售面积同比降6.9%。

新开工维持高位,中期趋向向下。2018年前11月新开工同比增加16.8%,较前10月上升0.5个百分点。其中11月单月增速为21.7%,较10月上升7个百分点。在楼市降温及低库存配景下,把握短期窗口期加速开工推盘回收现金流为当下房企最优选择,尤其是三四线开辟商短期为其末尾脱逃时价,估计三四线短期开工仍将积极。中期来看,国庆后楼市降温超预期,库存累积及去化率下行将慢慢传导到开工端,估计2019年新开工增速前高后低,整年同比微降。

土地市场陆续降温,竣工连气儿负增添。由于楼市降温及资金端偏紧,房企下半年拿地连续收缩,1-11月世界地盘采办面积同比增进14.3%,地盘成交价款同比增加20.2%,分别较前10月回落1个和0.4个百分点,百城11月土地成交建面同比下降23.8%。从地域来看,随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温,房企拿地慢慢回归一二线,11月百城一二线地盘成交占比达45.7%。前11月完工面积同比下降12.3%,降幅略收窄0.2个百分点,资金求助配景下房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。我们觉得房企不可能无限制延缓竣工期限,且2016-2017年期房发卖大幅增进,无论从扶植周期照旧交房周期,估计2019年完工有望回升。定金及预收款增速维持高位,按揭利率高点已现。2018年1-11月房企集团到位资金15万亿,同比增长7.6%,增速较前10月回落0.1个百分点。个中定金及预收款同比增加15.7%,环比下降0.6个百分点,增速仍然维持高位;国内贷款同比降落3.7%,降幅较前10月收窄1.5个百分点;小我按揭贷款同比降落0.9%,降速环比持平。11月全国首套房利率达5.71%,与10月持平,自2017年1月以来初次滞涨。草根调研相识部门城市首套房按揭利率已有所回落,放款速度亦较着加快,年内四次降准背景下,预计后续首套房利率将有所改良。

投资倡议:今朝天下单月发卖已连续三个月负增长,部门地域楼市量价亦显现松动,短期来看底子面仍将陆续下行。若底子面超预期下滑将对股价形成必然压力,关注2019年春节前后底子面走势。

但震惊行情中有政策博弈的反弹时价,团体以防守还击为主,以融资渠道领悟、一二线货值占比高的龙头贯注为主,如低估值龙头万科、保利、金地、招商等;后续随着投资增速回落、盈余预期下调及资金压力危害保释,将迎来底子面复苏的反弹,高周转快发卖目的公司体现更佳,关注布局核心都邑及其四周的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

危害提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调解带来的资产大幅减值的危害;3)若楼市降温超预期,且融资渠道如故偏紧,不消灭部分中斗室企面临资金链危害。

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